Résidences de Tourisme pourquoi tant de constructions ?

[CRYPTO]

Bonjour et ravi de voir un nouveau thème Direction dans ce forum.

Je me demande ce qui se passe avec les résidences de tourisme. J'en vois pousser partout. Ouvertures récentes, en construction. Par forcément d'enseigne. Il y a quelques années il avait la défiscalisation sur ce genre de construction, mais maintenant c'est terminé je crois ? Alors pourquoi tant de nouvelle résidences. Qui construit ? Pour quel marché ? Je ne vois pas tellement pourquoi pas des hôtels d'ailleurs ......

Merci de votre avis la dessus svp

Salutations CRYPTO

[DGI]

Vous avez raison, les « Résidences de Tourisme » sont devenues un phénomène à prendre avec considération dans le paysage du tourisme national, mais aussi en Espagne, au Maroc, en Europe du Nord...

Elles représentent actuellement, pour la France, de l'ordre de 8 à 10 % de l'offre d'hébergement marchand, mais c'est plus de 17 % si l'on considère l'offre d'hébergement « en dur ».

L'on considère que pour les années actuelles (2007 / 08 / 09) ce sont de l'ordre de 25.000 nouveaux « lits » qui seront offerts, pour des résidences ayant une capacité moyenne de 80 appartements.

C'est exact aussi que ce secteur d'activité a été très poussé par un statut fiscal très favorable jusqu'en janvier 1996, mais une fiscalité fort intéressante existe toujours par le biais de la loi Besson-Demessine qui permet, en 2007, une réduction d'impôt de 25 % sur l'investissement HT, répartie sur 4 ans (plafonné à 50.000 € HT pour un célibataire et à 100.000 € HT pour couple marié) ; la TVA de l'acquisition du bien est aussi récupérée ; ceci à condition que le propriétaire du bien s'engage à louer le produit nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.

Ce qui montre que le financement des investissements peut être fait par des particuliers qui achètent un ou plusieurs appartements dans une résidence ; les autres acteurs étant un promoteur immobilier qui conçoit un projet et le construit, un ou plusieurs organismes de commercialisation chargé de vendre les appartements aux investisseurs privés.
Certaines structures sont à la fois promoteurs et exploitants.

Quels sont les autres avantages en plus de ceux développés ci-dessus ?

• les normes de sécurité plus légères car les Résidences de Tourisme sont considérés comme du« locatif de loisirs » et pas comme des hôtels : les établissements ne sont donc pas classés comme Établissements Recevant du Public (ERP) ;
• une des conséquences étant la non obligation de la présence de personnel de nuit (même si, à mon avis, cette présence est souhaitable dès que l'établissement atteint une certaine taille) ;
• la possibilité de défiscaliser, dans certaines zones, les rénovations ;
• l'absence de la contrainte de la CDEC.
• l'absence de l'obligation de restauration, même pour les catégories haut de gamme ;
• les résultats : car l'on considère que, de plus en plus souvent, les taux de remplissage sont meilleurs dans les centres urbains que ceux de l'hôtellerie traditionnelle.

Il y a quand même beaucoup d'enseignes ; le marché est national et international, de nombreux T.O. étant spécialisés pour vendre ce type de produit.

Donc mon avis : il s'agit d'une forme d'hébergement qu'il ne faut pas ignorer et que les hôteliers classiques doivent regarder de très près, car elle ne peut pas ne pas continuer à prendre des parts de marché.

cdlt - dg
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Cdlt
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Daniel Gillot
SIRIUS CONSEIL TOURISME HÔTELLERIE
www.revdev-consultants.com

[CRYPTO]

Merci de votre réponse. C'est plus compliqué que ce que je pensais. Il y a encore des avantages fiscaux je vois. Mais surtout c'est plus simple à construire qu'un hôtel, car moins contraignant. Plus facile à financer et promouvoir et moins contraignant à exploiter. Je comprend pourquoi il y en a autant. Ca me fait un peu penser à une concurrence biaisée pour les hôtels qui n'ont pas toutes ces facilités. Vous avez raison, le phénomene n'est pas à ignorer car peut être dangereux en concurrence. Après il faut voir comment c'est exploité et si ça marche bien pour tout le monde. La dessus, je pense que c'est comme pour les hotels, il doit y avoir de tout.
mertci bien pour vos renseignements très complets et a bientot. CRYPTO

[CBonnin]

"Mais tout d’abord, pourquoi les résidences de tourisme ne connaissent elles pas un succès plus grand de la part de tous les candidats à l’achat d’hôtels ?

Je pense que c’est le manque d’information.

La résidence de tourisme présente tous les avantages :

-financement plus facile du fait que l’on peut demander à des particuliers d’acquérir des unités d’hébergement (appartements, studios…)

-exploitation plus rentable que celle d’un hôtel

-possibilité d’exploiter comme un hôtel à la nuitée mais aussi à la semaine ou au mois, donc très grande souplesse.

-allègement de la fiscalité tant pour les investisseurs que pour l’exploitant

-revente plus facile du fait que des appartements sont faciles à revendre alors que dans le cas d’un hôtel on ne peut envisager que la vente globale.

-l’investisseur privé peut récupérer son logement en fin de bail avec l’exploitant pour en faire ce qu’il veut. (8 à 10%) des logements sortent du parc chaque année. Ces logements deviennent des résidences secondaires.

-plus value assurée du fait de l’augmentation des prix de l’immobilier

…etc….

Le mode de financement par des investisseurs privés me paraît à retenir, car un appartement est un bien immobilier qui a un caractère concret et qui est cher aux Français.

Meublé dans un premier temps, mais que l'on peut revendre nu plus tard, si le moment est opportun. Ce qui diminue les risques .Nous ne sommes pas ici avec les contraintes d'un Hôtel où il faudra casser les cloisons (si cela est possible) pour le reconvertir. La Résidence est une source de plus value, puisqu'il y a création d'un Fonds de commerce indépendant dans lequel l'investisseur a, s’il le souhaite, une participation. Et comme pour un appartement, ce sont en fait les occupants qui souvent rembourseront les emprunts.

Les performances financières sont la plupart du temps meilleures que pour un Hôtel. Une résidence est gérée en effet comme un immeuble. Si le client désire avoir le service d'un Hôtel, c’est toujours possible.IL faut laisser le choix.Mais cela se traduit alors par des suppléments."

Voilà ce que je dis en introduction de mon ebook:
http://site.voila.fr/ChBonnin_Expertises/Ouvrir_une_residence_de_tourisme.html

Mais on peut en débattre. Je pense que les hôteliers traditionnels n'ont pas à être contre...mais à s'adapter.
Bien cordialement
Ch.Bonnin

[Zorm]

C'est vrai, les résidences ont beaucoup d'avantages en termes d'investissement et de rentabilité potentielle. Les possibilités d'exploitation sont aussi plus larges que dans l'hôtellerie. Mais les groupes financiers ou BTP ou autres qui se lancent la dedans ne connaissent souvent pas du tout les métiers du tourisme ou de l'hôtellerie. Leurs performances d'exploitation et de commercialisation sont parfois assez faibles. Questio d'expérience, sans doute. Le fait est également que pour la France, du moins, la clientèle ne sait pas toujours très bien ce qu'est vraiment une résidence, ce qu'elle va y trouver et n'a pas forcément le reflexe de rechercher et réserver ce type de prestation.

Lorsque les candidats au rachat d'hôtel sont des hôteliers, certains sont pragmatiques et d'autres développeent une allergie à des types d'hébergement qui leur font concurrence sans que les produits ne supportent certaines contraintes : exemples pour les conventions collectives hôtellerie versus immobilier, ou pour les normes de sécurité quasi absentes des résidences et au contraire très contraignantes dans l'hôtellerie.
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Salutations - Zorm